Seit dem Jahr 2010 sind die Transaktionspreise bei Zweitwohnungen um mehr als 30%, bei Erstwohnungen gar um mehr als 40%, gestiegen, wie eine Auswertung von Daten des Swiss Real Estate Datapools durch die FH Graubünden zeigt. Der grösste Teil dieses Wachstums entfällt auf die Zeit nach Ausbruch der Covid-19-Pandemie: Reiseeinschränkungen, der Boom von Homeoffice und die Durchsetzung von flexiblen Arbeitszeitmodellen (Stichwort «New Work») sowie das in dieser Zeit durch fehlende Konsummöglichkeiten eingesparte Kapital führten zu einem regelrechten Nachfrage-Boom nach Zweitwohnungen. Die stark gestiegene Nachfrage zeigt sich bei jährlichen Wachstumsraten von fast 9% während den Jahren 2020 und 2021 im Kanton Graubünden.

Wird die Entwicklung der Transaktionspreise bei Zweitwohnungen verglichen, zeigen sich innerkantonale Unterschiede: Die Destination Engadin St. Moritz hebt sich preislich klar von den anderen untersuchten Tourismusregionen ab. Es folgen die Destinationen Davos Klosters, Flims Laax sowie Lenzerheide, hier weisen die Preise ein ähnlich hohes Niveau auf. Das tiefste Niveau der Transaktionspreise kann in Arosa festgestellt werden. Auch wenn während der Untersuchungsperiode von 2010 bis 2022 zwischenzeitlich Preisschwankungen ersichtlich sind, zeigt sich bei allen untersuchten Regionen ab dem Jahr 2019 eine massive Preiszunahme.

Steigender Druck auf Erstwohnungsmarkt

Der hohe Nachfragedruck ist zunehmend auch bei Eigentumswohnungen und Mietobjekten festzustellen. Schweizweit befindet sich die Leerwohnungsziffer auf einem langjährigen Tiefstand, Bergregionen gehören zu den Gebieten, welche am meisten von der Wohnungsknappheit betroffen sind. Dies führt dazu, dass Einheimische mit zahlungskräftigen Auswärtigen um die wenigen Angebote im ausgetrockneten Wohnungsmarkt konkurrenzieren. In den Resultaten widerspiegelt sich dies durch eine Preisexplosion bei Erstwohnungspreisen im Kanton Graubünden mit einer jährlichen Wachstumsrate von über 17% im Vergleich vom Jahr 2021 zum Jahr 2022.

Kurzfristig ist keine Trendwende in Sicht. Dass sich die angespannte Situation im Wohnungsmarkt auf absehbare Zeit beruhigt, scheint momentan unrealistisch. Gerade vor dem gesamtökonomischen Hintergrund mit zuletzt gestiegenen Inflationsraten sowohl bei Zweit- als auch bei Erstwohnungen muss weiter mit Preisanstiegen gerechnet werden.

Das Institut für Tourismus und Freizeit (ITF) hat über Jahre seine Kompetenzen im Forschungsfeld Management von touristischen Infrastrukturen aufgebaut. Insbesondere auf dem Gebiet der touristischen Beherbergung ist das Institut der FH Graubünden ein professioneller, unabhängiger Ansprechpartner. Es ist Partner-Organisation des Amts für Wirtschaft und Tourismus (AWT) und erstellt in dessen Auftrag regelmässige Berichte zu den Auswirkungen der Zweitwohnungsgesetzgebung, so auch im Rahmen des Monitorings zur Preisentwicklung von Zweitwohnungen.

Weitere Details:

• Forschungsbericht «Preisentwicklung von Zweitwohnungen»
•  Weitere Publikationen über das Zweitwohnungsgesetz: fhgr.ch/zweitwohnungsgesetz