Die vorliegende Untersuchung befasst sich mit der Umnutzung von strukturierten Beherbergungsbetrieben (z. B. traditionellen Hotels) zu Zweitwohnungen im Rahmen des Zweitwohnungsgesetzes (ZWG). Es wurden u. a. Erkenntnisse darüber gewonnen, in welchem Ausmass von dieser Möglichkeit im Kanton Graubünden seit 2012 (Annahme der Zweitwohnungsinitiative) Gebrauch gemacht wurde und welche Gründe dafür massgebend waren.

Monitor 1: Umnutzung von Hotels zu Zweitwohnungen

In den vorliegenden Berichten werden Umnutzungen altrechtlicher Erstwohnungen zu Zweitwohnungen in unterschiedlichen Gemeinden im Kanton Graubünden behandelt. Es geht darum, die Auswirkungen von Art. 11, Abs. 1 des Zweitwohnungsgesetzes zu untersuchen, der besagt: «Altrechtliche Wohnungen sind unter Vorbehalt bestehender oder künftiger Nutzungsbeschränkungen des kantonalen oder kommunalen Rechts in der Art der Wohnnutzung frei.» Die Untersuchungen wurden bereits in den Gemeinden Arosa, Silvaplana und Flims durchgeführt.

Monitor 2: Umnutzung altrechtlicher Erstwohnungen zu Zweitwohnungen: Gemeinde Arosa
Monitor 2: Umnutzung altrechtlicher Erstwohnungen zu Zweitwohnungen: Gemeinde Silvaplana
Monitor 2: Umnutzung altrechtlicher Erstwohnungen zu Zweitwohnungen: Gemeinde Flims

Die vorliegende Untersuchung beinhaltet Erkenntnisse zur Preisentwicklung von Zweitwohnungen im Kanton Graubünden. Insbesondere wird die Preisentwicklung von Zweitwohnungen in Graubünden im Zeitraum 2010 – 2023 nach ausgewählten Destinationen und Wohnungsgrössen sowie im Vergleich mit der Entwicklung von Erstwohnungspreisen abgebildet und erläutert.

Monitor 3: Preisentwicklung von Zweitwohnungen

Mit den jährlich wechselnden Fokusthemen werden aktuell spannende und für die Branche interessante Themen vertieft beleuchtet. Im Zentrum steht die Erarbeitung von Grundlagen und praxisorientierten Hilfestellungen.

2019: Co-Working – Mehr als nur ein Bürotisch und ein Wasserkocher
2020: Concierge Services und Facility Management in Zweit- und Ferienwohnungen in Graubünden
2021: Das Potenzial von «New Work» für den Bündner Tourismus aus Perspektive der Nachfrageseite
2023: Hotelstiftung – Chancen und Grenzen dieser Organisationsform

Die Begriffe Beherbergungswirtschaft, strukturierte Beherbergungsbetriebe werden in Art. 1 der Verordnung über die Förderung der Beherbergungswirtschaft vom 18. Februar 2015 definiert.

Der Begriff «touristische Beherbergung» umfasst strukturierte Beherbergungsbetriebe sowie Zweitwohnungen und touristisch bewirtschaftete Wohnungen im Sinne des ZWG (Einliegerwohnungen).

Ob jemand seine Ferien im Hotel oder in einer Ferienwohnung verbringt, ist nicht so relevant, möchte man meinen. Das muss der Gast doch selbst wissen. Dieser Konsumentscheid ist natürlich frei. Doch das Kriterium, ob ein Gästebett in einem Hotel oder einer Ferienwohnung steht, ist in verschiedener Hinsicht von zentraler Bedeutung. Dieser Aspekt ist beispielsweise im Zusammenhang mit der Zonenkonformität einer Baute entscheidend, oder auch dann, wenn die Einhaltung des am 1. Januar 2016 in Kraft getretenen Zweitwohnungsgesetzes (ZWG) beurteilt werden muss. Allerdings lässt sich das Kriterium «Hotel oder Ferienwohnung» in der Praxis oftmals gar nicht so eindeutig der einen oder anderen Kategorie zuordnen, insbesondere seit der starken Ausdifferenzierung des Beherbergungsangebots in den letzten Jahren.

Dieser Beitrag zeigt Ihnen die wesentlichen Unterschiede und Kriterien, die verschiedene Beherbungsangebote definieren. 

Das ZWG definiert in Art. 2 die Begriffe Wohnung, Erstwohnung und Zweitwohnung, wobei der Begriff Zweitwohnung negativ definiert wird.

Die touristisch bewirtschaftete Wohnung wird in Art 7. Abs. 2 des ZWG definiert.

Warme und kalte Betten
Zweitwohnungen werden oft in bewirtschaftete («warme») und nicht bewirtschaftete («kalte») Wohnungen unterteilt.
Im Rahmen des ZWG werden Zweitwohnungen mit Nutzungsbeschränkung als «warme Betten» und Zweitwohnungen ohne Nutzungsbeschränkung als «kalte Betten» verstanden.

Apparthotel
Der Begriff «Apparthotel» wird durch Art. 10 des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) erklärt und nicht explizit über das ZWG.

Ferienwohnung
Unter «Ferienwohnung» werden sowohl klassische Zweitwohnungen («kalte Betten») als auch touristisch bewirtschaftete Wohnungen (möbliert, mit einheitlicher Ausstattung) verstanden.

Familienwohnung
Als «Familienwohnungen» werden Zweitwohnungen, die von ehemaligen Einheimischen genutzt werden, bezeichnet.

Resort
Ein Resort ist eine touristische Anlage (Hotelkomplex, hybride Beherbergungsform, Feriendorf) mit zusätzlicher Infrastruktur im Bereich Wellness, Freizeit oder Sport. Die meist grösseren Anlagen besitzen ein einheitliches Management und zeichnen sich durch eine klare Positionierung aus.

Wirtschaftlichkeit
Die Wirtschaftlichkeit eines Beherbergungsbetriebs wird im Rahmen des ZWG in der Regel nach folgenden Parametern beurteilt:

• Analyse der Jahresabschlüsse (Erfolgsrechnung, Bilanz und Investitionen) der letzten zehn Jahre
• Erstellung einer Planerfolgsrechnung über fünf zukünftige Jahre inkl. Geldflussberechnung auf Basis von Destinationsbenchmarks und Betriebstyp
• Vertiefte Betrachtung der Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten des Beherbergungsbetriebs
• Wertermittlung durch DCF-Bewertung und Vergleich mit den Anlagekosten (exkl. Landanteil) des Betriebs