Die Schweizer Hotellerie hat Tradition und internationale Ausstrahlung. Die ersten Hotelbetriebe in landschaftlich reizvollen Gebieten und idyllischen Städten gehen bis in die Mitte des 19. Jahrhunderts zurück. Im Laufe der Zeit hat die Branche immer wieder schwierige Phasen durchlaufen, besonders während der Weltwirtschaftskrise und in den Weltkriegsjahren. Ab den 1950-er Jahren setzte eine dynamische Entwicklung ein und viele neue Betriebe wurden geschaffen. Diese Entwicklung ist in den letzten Jahren zum Erliegen gekommen, unter anderem, weil die Rahmenbedingungen mit hohe Standortkosten und hartem Schweizer Franken schwierig geworden sind, besonders für saisonale Hotels. Zudem führt die Globalisierung zu einem intensiven Standortwettbewerb und zu Preisdruck. Diese Entwicklungen beeinträchtigen die Rentabilität und lähmen die Investitionskraft. Es ist dringend notwendig, dem traditionellen Hotelkonzept neue Formen der Beherbergung und neue Geschäftsmodelle an die Seite zu stellen, die die anspruchsvollen Rahmenbedingungen besser erfüllen können. Das Projekt «Design to Cost: Ökonomisch standortgerechte Beherbergungskonzepte für Graubünden und den Schweizer Alpenraum» vermittelt einen Überblick zu den aktuellen Entwicklungen und analysiert diese in finanzieller Hinsicht.

Text: Prof. Dr. Andreas Deuber, Norbert Hörburger, Fabienne Schläppi / Bild: PRIVÀ Alpine Lodge Lenzerheide

Ausgangslage

Viele ferientouristische Hotelbetriebe im Schweizer Alpenraum sind infolge der hohen Bau- und Betriebskosten und der generell schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im (saisonalen) Tourismus nicht in der Lage, auf Vollkostenbasis ausgeglichene Ergebnisse oder gar Gewinne zu erzielen und weisen wegen der fehlenden ökonomischen Anreize einen Investitions- und Innovationsrückstand auf. Aus denselben Gründen ist auch die Zahl der neuen Projekte für eine dynamische Entwicklung der Branche zu tief. Während im Luxussegment manchmal ideelle Investoren in die Bresche springen, fehlen im unteren und mittleren Segment die erforderlichen Ersatz- und Neuinvestitionen, weshalb dieses Angebotssegment laufend an Konkurrenzfähigkeit einbüsst. Diese Situation wurde durch die Annahme der Zweitwohnungsinitiative noch verschärft. Investitionen in die saisonale Ferienhotellerie sind durch den Wegfall der Quersubventionierungsmöglichkeiten durch Zweitwohnungsprojekte noch schwieriger und riskanter geworden, weshalb ein zusätzlicher Investitionsrückgang zu verzeichnen ist.

Ziele des Projekts

Der Erhalt und die Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit alpiner Destinationen verlangen nach neuen Formen der kommerziellen Beherbergung, die an ihrem jeweiligen Standort wirtschaftlich nachhaltig sind. Nebst den etablierten Hotels bieten sich Alternativen an, die von der klassischen Ferienwohnung bis hin zu neuen Hotelkonzepten reichen. Das Projekt «Design to Cost» verfolgt das Ziel, einen Überblick zu vermitteln und zu analysieren, welche Betriebsformen am besten zu welchen Standorten in Graubünden passen. Dadurch soll eine empirisch basierte Grundlage für Projektentwickler, Investorinnen und die Wirtschaftsförderung geschaffen werden, welche neue Impulse in der kommerziellen alpinen Beherbergung ermöglicht.

Vorgehen

Die Arbeit basiert auf der Theorie, dass die Betriebs- und Immobilienkosten eines Beherbergungsbetriebs durch den Beherbergungstyp definiert werden – und die Erlöse durch dessen Standort. Anhand von Beispielen wird die Kostenstruktur von acht Beherbergungstypen erhoben. Diesen werden die möglichen Erlöse gegenübergestellt, die aus Umsatz- und Erlösvergleichen von verschiedenen Destinationen in Graubünden ermittelt wurden. Die Basis dafür bildet der sogenannte RevPAR (Revenue per Availabe Room), das heisst der Umsatz, der pro Tag pro Zimmereinheit in den acht Segmenten der verschiedenen Destinationen tatsächlich erzielt wird. Jede Betriebskombination wird für jede Destination analysiert und kommentiert (grundsätzliche Standorteignung, Erfolgsvoraussetzungen, Folgerungen im Hinblick auf den wirtschaftlich tragbaren Bodenpreis).

Ergebnisse

Die Untersuchungen des Instituts für Tourismus und Freizeit (ITF) zeigen, dass neue Betriebs- und Geschäftsmodelle – wie zum Beispiel bewirtschaftete Ferienwohnungen, hybride Hotels und moderne Betriebe mit Kollektivbeherbergung – grundsätzlich besser mit den spezifischen Auslastungs-, Preis- und Kostenkonstellationen im Schweizer Alpenraum klarkommen als die traditionelle Hotellerie. Wichtig ist allerdings eine aktive Bewirtschaftung, und nicht alle Destinationen bieten gleich gute Voraussetzungen. Ein attraktives touristisches Gesamtangebot ist erforderlich, damit ein höheres Preisniveau und eine bessere Auslastung erzielt werden können. Die neuen Beherbergungstypen sind somit kein Patentrezept zur Lösung der obengenannten Probleme, sondern sie eignen sich für starke mittelgrosse bis grosse Destinationen. In abgelegenen kleinen Tourismusregionen sind andere Beherbergungskonzepte notwendig, wie sie zum Beispiel im Rahmen des Agrotourismus implementiert werden. Generell bleibt die Luft für Beherbergungsbetriebe dünn, auch für neue Typen, und es besteht nur ein sehr beschränkter oder überhaupt kein finanzieller Spielraum für den Kauf von Bauland; dieses muss in aller Regel sehr günstig – zum Beispiel über ein unentgeltliches oder sehr preiswertes Baurecht – zur Verfügung stehen bzw. gestellt werden.

Projektinformation

Das abgeschlossene Projekt wurde durch den Förderverein der FH Graubünden finanziell unterstützt. Projektpartner der FH Graubünden (ITF) waren Implenia Schweiz AG, Geschäftsstelle Graubünden, Basler & Hofmann AG, Ingenieure, Planer und Berater, Zürich, der Baumeisterverband Graubünden und PWC Real Estate Advisory, Zürich.