Das Institut für Tourismus und Freizeit (ITF) hat ein Konzept entwickelt, wie der Investitionsstau, der mit dem Erwerb und der Einrichtung von Zweitwohnungen verbunden ist, behoben werden könnte, und prüft im Rahmen dieses Projektes dessen wirtschaftliche und juristische Machbarkeit. Das vorgeschlagene Konzept beruht auf drei Elementen:

• Renovation der Wohnungen aus einer Hand
• Finanzierung ohne Belastung der Eigentümerschaft
• Vermietung über eine darauf spezialisierte Firma

Im Modell RenoRent werden bestehende Zweitwohnungen für eine bestimmte Zeitdauer (z. B. sechs bis zwölf Jahre) durch eine Zweckgesellschaft gemietet, in einem Portfolio zusammengeführt, nach einheitlichen, zeitgemässen Standards unter Nutzung von Mengenvorteilen renoviert und ausgestattet sowie professionell an Gäste vermietet.

Für die Eigentümerschaft der Zweitwohnungen entstehen dabei weder finanzielle Belastungen noch eigene Arbeiten, und die Eigentümerposition bleibt erhalten. Im Gegenzug verpflichtet sich die Eigentümerschaft, ihre Wohnungen für eine bestimmte Zeit zur Vermietung zu überlassen. Der Vorteil für die Eigentümerinnen und Eigentümer besteht darin, dass sie ohne Aufwand einen Ertrag aus ihren Zweitwohnungen generieren können, ohne ganz auf die Eigennutzung verzichten zu müssen. Nach Ablauf der Mietdauer können die Eigentümerinnen und Eigentümer ihre renovierten Wohnungen wieder uneingeschränkt selbst nutzen.

Ähnlich wie in vielen Ferienorten im Schweizer Alpenraum entstand die Mehrheit der Zweitwohnungen in der Destination Davos Klosters während der 1960er- und 1970er-Jahre. Diese Wohnungen stehen aktuell vor der ersten grosszyklischen Erneuerung (Renovierungsarbeiten bei Haustechnik, Sanitäranlagen, Fenstern, Inneneinrichtung etc.). Die bestehenden Erneuerungsfonds reichen meist jedoch nicht, um die Instandhaltungsmassnahmen abzudecken, weshalb weitere Finanzmittel der Eigentümerschaft notwendig sind.

Bei vielen Eigentümerinnen und Eigentümern steht zudem früher oder später die Übergabe der Liegenschaft an die nachfolgende Generation an. Teilweise ist der Generationenwechsel bereits vollzogen und die zweite oder dritte Generation in der Eigentümerschaft. Dies sind aber oftmals Personen, die im Gegensatz zur ersten Generation weniger Interesse am Objekt haben und ggf. nicht investitionsfähig resp. investitionswillig sind (z. B. Erbengemeinschaften). Dies führt dazu, dass die Verbundenheit mit der Ferienliegenschaft kleiner wird und ein Investitionsstau auftritt.

Hinzu kommt, dass es bei Zweitwohnungen im Stockwerkeigentum zu Blockade-Situationen kommen kann, weil man sich innerhalb der Eigentümergemeinschaft uneins über die Ausführung von Renovierungsmassnahmen ist. Dies hat häufig negative Auswirkungen auf die äussere Erscheinung der Wohnanlagen und damit auf das gesamte Ortsbild.

Aufgrund von Alter oder geänderten Reisepräferenzen der Eigentümerinnen und Eigentümer werden heute viele Zweitwohnungen deutlich weniger genutzt als früher. Andererseits mangelt es v. a. in der Hochsaison an qualitativ guten Ferienwohnungen zur Vermietung an Feriengäste. Trotz bequemen Lösungen seitens der Immobilien-Agenturen, welche von der Vermietung, Abrechnung, Instandhaltung bis hin zur Endreinigung alle Services übernehmen, scheuen sich viele Zweitwohnungsbesitzerinnen und -besitzer, ihre Wohnung an Feriengäste zu vermieten.

Das übergeordnete Projektziel liegt in der Entwicklung und Marktüberprüfung eines Geschäftsmodells, welches den Aufbau eines Mietportfolios von erneuerungsbedürftigen Zweitwohnungen vorsieht, die kollektiv und daher kostengünstiger renoviert und über eine Buchungsplattform aktiv als Ferienwohnungen vermarktet werden können.

Das Projekt liefert Antworten auf die Fragen, ob es genügend Zweitwohnungen in der Destination Davos Klosters gibt, ob diese renoviert und touristisch aufgewertet werden können und was in Bezug auf Komfort, Service, Kosten, Renditen etc. gewährleistet sein muss, damit die renovierten Wohnungen vermietet werden können. Zudem wird die Verteilung des Vermietungsrisikos thematisiert und das Ertragspotenzial evaluiert. Ebenfalls werden juristische Fragen im Zusammenhang mit der Nutzungsüberlassung, der Investition in fremdes Eigentum und/oder der Handänderung betrachtet.

Dadurch könnte nicht nur der Investitionsstau behoben, sondern auch der Ferienwohnungsmarkt in Davos Klosters wieder mit marktgängigen Objekten versorgt werden. Das Geschäftsmodell lässt sich auf andere Feriendestinationen innerhalb des Kantons Graubünden und schweizweit übertragen.

Auf Grundlage unserer Forschungs- und Entwicklungsarbeiten wurde Ende Februar 2020 von den drei Jungunternehmern Nando Fopp, Martin Bernhard und Marc Kunz die RenoRent AG in Davos gegründet, welche dem vorgeschlagenen Geschäftsmodell folgt.

Wir konnten aufzeigen, dass mit dem Modell RenoRent eine Win-Win-Situation für eine Wohnungseigentümerschaft und eine entsprechende Immobiliengesellschaft entstehen kann. Voraussetzung ist, dass die Gesellschaft nur in touristisch attraktive Destinationen investiert, die Objekte sorgfältig auswählt, bei den Eigentümern zu überzeugen weiss und über ein starkes Partnernetzwerk – vor allem in der Vermarktung – verfügt. Zum wirtschaftlichen Erfolg einer eigenen Immobiliengesellschaft ist der Aufbau eines Wohnungsportfolios von etwa 120 Wohnungen nötig. Mit der Renovation der Ferienwohnungen wird deren Lebenszyklus verlängert und eine Gesellschaft investiert in das Ertragspotential aus der touristischen Vermietung. Neben der finanziellen Entlastung bei den Renovationskosten profitiert die Eigentümerschaft von einer bequemen Abwicklung der Renovation aus einer Hand. Und auch die Destination profitiert in Form von Aufträgen für das Handwerk und durch attraktivere Wohnungen im Unterkunftsangebot.

In den Medien

Kolumne im Bündner Tagblatt vom 8. Juni 2020
Medienmitteilung vom 28. Mai 2020

Beteiligte

Das Projekt wird vom Institut für Tourismus und Freizeit (ITF) im Auftrag der Neuen Regionalpolitik (NRP) und der Graubündner Kantonalbank umgesetzt.