Frühere Studien des Instituts für Tourismus und Freizeit (ITF) haben gezeigt, dass alpine Hotels kaum noch rentieren. In Projekt Design to Cost in der Schweizer Ferienhotellerie wird die empirische Basis dieser Erkenntnis verbreitert und die Aussage wird verfeinert. Dies geschieht, indem verschiedene konventionelle und hybride Beherbergungskonzepte in Bezug auf ihre Rentabilität in verschiedenen Tourismusdestinationen im Kanton Graubünden detailliert untersucht werden. Daraus können Rückschlüsse für künftige kommerzielle Beherbergungsformen gezogen werden.

Viele ferientouristische Hotelbetriebe im Schweizer Alpenraum weisen einen Investitionsrückstand auf. Infolge der hohen Bau- und Betriebskosten und der generell schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in der Tourismusbranche sind sie nicht in der Lage, zumindest die Kapitalrückflüsse für die erforderlichen Ersatzinvestitionen zu erwirtschaften. Davon betroffen sind insbesondere Hotels im unteren und mittleren Segment. Neue Hotels werden aus den gleichen Gründen relativ selten realisiert und sind häufig auf Mäzene angewiesen.

Das Ziel des Projekts bestand in der Beschaffung von Grundlagen – insbesondere bezüglich der Renditen – zu den sich im Ausland und ansatzweise auch in der Schweiz etablierenden neuen Beherbergungskonzepten, die sich in den drei Dimensionen «Serviceintensität», «Grösse/Variabilität der Zimmer und Wohneinheiten» sowie «Eigentum» differenzieren. Das Ziel bestand darin, die Rentabilität von unterschiedlichen Hotelkonzepten in Relation zum Standort zu untersuchen und daraus abzuleiten, welche Beherbergungstypen für welche Standorte geeignet sind.

Neue Investitionen in der kommerziellen alpinen Beherbergung fliessen nicht mehr ausschliesslich in konventionelle Hoteltypen, sondern vermehrt in angepasste Betriebs- und Geschäftsmodelle, wie zum Beispiel bewirtschaftete Ferienwohnungen, hybride Hotels und kollektive Beherbergung. Diese kommen mit den spezifischen Auslastungs-, Preis- und Kostenkonstellationen im Schweizer Alpenraum besser klar.

Wichtig ist allerdings die aktive Bewirtschaftung, und nicht alle Destinationen haben gleich gute Voraussetzungen dafür. Ein attraktives touristisches Gesamtangebot ist erforderlich, damit ein höheres Preisniveau und eine bessere Auslastung erzielt werden können. Die neuen Beherbergungstypen sind somit kein Patentrezept zur Lösung der oben genannten Probleme, sondern eignen sich für starke, mittelgrosse bis grosse Destinationen. In abgelegenen, kleinen Tourismusregionen sind andere Beherbergungskonzepte notwendig, wie sie zum Beispiel im Rahmen des Agrotourismus umgesetzt werden können.

Allerdings bleibt die Luft für Beherbergungsbetriebe – auch für neue Typen – generell dünn und es besteht nur ein sehr beschränkter oder überhaupt kein finanzieller Spielraum für den Kauf von Bauland. Dieses muss in aller Regel sehr günstig – zum Beispiel über ein unentgeltliches oder sehr preiswertes Baurecht – zur Verfügung stehen. Die Zweitwohnungsinitiative bietet die Chance, dass die Baulandpreise tatsächlich stark sinken und Bauland zu günstigen Konditionen zur Verfügung steht. Dann sind Immobilienentwicklungen im Beherbergungsbereich auch vor dem Hintergrund der Kostennachteile in der Schweiz weiterhin möglich.

Alle untersuchten Beherbergungstypen können an allen Standort- bzw. Destinationstypen positive Betriebsergebnisse (EBITDA) erzielen. Die besten Ergebnisse bei den Standardhotels werden im Destinationstyp Lenzerheide-Arosa / Flims-Laax-Falera erreicht. Bei den Mittelklasse- und Luxushotels sowie den Kollektivunterkünften obsiegt der Destinationstyp St. Moritz-Pontresina. Kleindestinationen hingegen fallen bei allen Immobilien- und Standorttypen ab. Bei den Appartements im Standardbereich sind die Ergebnisse mit Ausnahme der Kleindestinationen ausgeglichen. Bei den Luxusappartements gewinnt der Destinationstyp St. Moritz-Pontresina. Werden auch die periodischen Instandsetzungskosten berücksichtigt, so kippen mit Ausnahme der Standardhotels am Destinationstyp Lenzerheide-Arosa / Flims-Laax-Falera sämtliche Hoteltypen in den negativen Bereich. Die Kollektivunterkünfte bleiben positiv, mit Ausnahme der Kleindestinationen. Die bewirtschafteten Wohnungen bleiben derweil überall positiv. Bei einer Weiterführung der Rechnung in Form eines Vergleichs der Anlagekosten und Ertragswerte ist nur der Typ Luxusappartement in St. Moritz-Pontresina in der Lage, die geforderte Mindestverzinsung in Höhe der Cap-Rate zu erreichen.

Zudem hat folgende ehemalige Mitarbeiterin am Projekt mitgewirkt:

• Fabienne Schläppi

Publikationen

• Frühere Studien: Deuber, Andreas; Orsolini, Noelene (2011). Untersuchung der betriebswirtschaftlichen Machbarkeit neuer (Ferien-)Hotels am Beispiel des Oberengadins. Stiftung Terrafina Oberengadin.

In den Medien

• Raths, Olivia (2015). Die falschen Hotels. In: Tages-Anzeiger, 28.08.2015

Beteiligte

Das Projekt wurde vom Institut für Tourismus und Freizeit (ITF), in Zusammenarbeit mit der Basler & Hoffmann AG, dem Baumeisterverband Graubünden, der Implenia Schweiz AG und der PWC Real Estate Advisory umgesetzt. Finanziert wurde das Projekt vom Förderverein der FH Graubünden.