Im Grundsatz ist der Verkauf von Liegenschaften an Personen mit Wohnsitz im Ausland unzulässig. Wohneinheiten in sogenannten Apparthotels bilden unter bestimmten Voraussetzungen eine Ausnahme, von der rege Gebrauch gemacht wurde. Von den im Kanton Graubünden zwischen 1974 und 1986 bewilligten 54 Apparthotel-Projekten mit ungefähr 2600 hotelmässig bewirtschafteten Wohnungen/Appartments wurden 74 Prozent widerrufen oder befanden sich bei Abschluss der Studie in einem Widerrufsverfahren. Das Konzept hat sich somit nicht bewährt. In der Studie werden die Gründe dafür untersucht.

Der Hoteltypus «Apparthotel» entstand in den 70er- und 80er-Jahren des letzten Jahrhunderts, als der Verkauf von Wohneigentum an Ausländerinnen und Ausländer aus Überfremdungsgründen verboten wurde. Das auch heute noch realisierbare Apparthotel eröffnet einen Weg, unter bestimmten Voraussetzungen – im Zentrum steht die hotelmässige Bewirtschaftung – auf legale Weise Wohnraum an ausländische Personen zu verkaufen, respektive bietet diesen die Möglichkeit, in der Schweiz in Wohneigentum zu investieren. Gerechtfertigt werden diese Ausnahmen einerseits durch die davon erwartete Entwicklung des Tourismus in Berggebieten (Wirtschafts- und Regionalförderung) und andererseits durch die Möglichkeit, dadurch Mittel für die bauliche Erneuerung von Bestandeshotels zu generieren.

Angesichts der festgestellten Häufigkeit an Widerrufen der grundbuchlichen Auflage zur hotelmässigen Bewirtschaftung der Wohneinheiten schien es interessant, deren Ursachen zu untersuchen, was auf der Basis einer Vollerhebung der Apparthotelprojekte im Kanton Graubünden erfolgen sollte.

Evaluation der massgebenden Gründe für das häufige Scheitern des Apparthotelkonzepts, um daraus Erkenntnisse für neue – hybride – Formen der Beherbergung zu gewinnen, wie sie nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative an Aktualität gewonnen haben.

Das Projekt wurde im Rahmen der Forschungstätigkeit des Instituts für Tourismus und Freizeit (ITF) durchgeführt und basierte auf einer Finanzierung durch den Förderverein der FH Graubünden. Inhaltlich wurde das Forschungsprojekt durch das Grundbuchinspektorat und Handelsregister des Kantons Graubünden (GIHA) unterstützt. So wurde auf der Basis einer Vertraulichkeitserklärung Einblick in die vorhandenen Apparthoteldossiers gewährt. Einen ebenfalls vertraulichen Einblick in ihre Akten gab die Schweizerische Gesellschaft für Hotelkredit.

Die Umsetzung von Stockwerkeigentum im Rahmen von Hotels oder hybriden Beherbergungen ist sehr anspruchsvoll. Einerseits besteht eine hohe Missbrauchgefahr, andererseits ist das Konzept komplex und aufwändig. Sowohl in der Planungs- als auch der Betriebsphase ist Spezialwissen erforderlich und die Komplexität bedingt ausreichende Betriebsgrössen zur Nutzung von Skaleneffekten. Um Missbräuche zu verhindern, bei denen die juristische Ordnung faktisch nicht eingehalten wird und Hotelwohnungen wie normale Zweitwohnungen genutzt und nicht wirklich bewirtschaftet werden, sind behördliche Kontrollen während der Betriebsphase erforderlich und der Grundbucheintrag alleine ist nicht ausreichend.

Selbst bei einem dichten Netz von Kontrollen besteht noch keine Garantie, dass die juristischen Bewirtschaftungsauflagen auch tatsächlich zu höheren Belegungen führen. Dies ist nur durch attraktive Angebote zu erreichen, die durch spezialisierte Unternehmen im In- und Ausland aktiv vermarktet werden.

Beteiligte

Das Projekt wurde vom Institut für Tourismus und Freizeit (ITF) umgesetzt und vom Förderverein der FH Graubünden finanziert. Es wurde inhaltlich durch das Grundbuchinspektorat und Handelsregister des Kantons Graubünden (GIHA) und die Schweizerische Gesellschaft für Hotelkredit unterstützt.